万科企业：佛系拿地不冒进
建基于先行示范区深圳的万科企业(02202-HK)(000002-CN)公布了一份稳健的2019年上半年业绩。在核心的房地产业务方面，万科于期内实现销售面积2150.1万平方米，同比增长5.6%；销售金额同比增长9.6%，至3340亿元人民币(下同)。
回顾期内，万科实现结算面积846.3万平方米，同比增长20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比增长32.2%。合并报表范围内的已出售但未竣工结算项目总面积较上年末增长18.7%，至4403.7万平方米，合同金额较上年末增长17.1%，至6215.5亿元。
按中国通用会计准则的中期业绩报告显示，受结算收入增长带动，万科于2019年上半年录得营业收入1393.2亿元，同比增长31.47%；归属于上市公司股东的净利润同比增长29.79%，至118.42亿元；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润同比增长29.16%，至117.5亿元。
除了业绩保持平稳增长外，万科的财务状况也保持稳健。截至2019年6月底止，万科持有货币资金1438.7亿元，高于短期借款和一年内到期长期负债的综合666.5亿元，净负债率为35.04%。
展望未来，万科于上半年共获取54个新项目，总规划建筑面积为1372.8万平方米，权益规划建筑面积达941.8万平方米，而该集团持有巨额未结转金额将在未来确认入账，或可确保物业销售业务的收入增长。在扩大土储方面，与个别房企不顾一切拿地不同，万科偏向谨慎，管理层表示会以现金流和销售回款情况为优先考虑，确保买地成本占销售额的比例不超过30%。
在物业服务方面，该集团推行住宅商企两翼齐飞的战略，继续拓展项目资源。上半年物业服务收入同比增长27.05%，至52.83亿元，其中新增项目的签约饱和收入同比增长1.14倍，至21.64亿元，占比为40.96%，反映现有项目增长强劲，而且在获取新项目方面颇为进取。不过万科管理层表示暂无意将这些业务分拆上市，仍继续以服务客户为主要考虑。
以下是万科管理层在业绩会上回答财华社等媒体提问的实录：
Q：公司6000多亿的未结算合同金额会在什么时候确认？上半年销售有所放缓，是否全年都是维持这个增速？
执行副总裁及财务负责人王文金：按照竣工时间，一般是一到三年时间会结转。
执行副总裁及首席运营官张旭：上半年的物业销售额大约有9%的增长(财华社注：万科2019年上半年物业销售额同比增长9.6%)至3340亿元人民币，我们的销售策略非常清晰，就是不给自己规定目标，每刻都是卖房子的好时候——回笼资金、去库存。我们全年的销售目标就是每天都卖好房。
Q：下半年是否会降价促销？
张旭：一直都坚持“每天都是卖房的好时候”这种积极的销售方式，我们每次开盘都给自己定下一个开盘率，例如60%以上。所以我们从来不捂盘，积极销售。我们也不给自己留库存，规定如果达到销售许可证六个月以上没卖掉的，就叫做长期库存。这是我们一贯的策略，所以不担心价格方面。
总裁及首席执行官祝九胜：我们相信匀速的运动最省力，没有动力去做多余的动作(财华社注：例如降价促销)。
Q：万科物业服务的收入增长挺快，是否有分拆的想法？
张旭：万科物业服务方面的增长很快，过去只有住宅服务，现在还增加了商企物业服务，未来我们还将探索城市物业服务，所以这一块发展的空间很大，没有上市的计划，目前还是先把业务做好。把握现在的好时机，把业务做大，服务好社区、客户、企业、城市。
Q：境外负债有30%以上，上半年有汇兑收益3亿多，是因为汇价升值和用到了远期外汇合约(DF)。现在贬值了，公司是否有措施对冲风险？降低境外负债？
祝九胜：我们只有35%是境外负债。对它的汇率风险控制主要通过两种方式：业务本身的来源和占用的自然关系去配置；购买结构性产品。
上半年的汇兑收益不会作为利润常规项，下半年会不断地动态观察。我们会留一部分的敞口。
Q：目前限价措施还在实施，但上半年的土地价格有所上涨，公司如何平衡利润？
张旭：今年上半年我们拿了905亿的地，占销售额的比例不到30%(财华社注：2019年上半年万科的物业销售额为3340亿元人民币)，我们拿地的一贯策略是由两个阀门控制：1)自身现金流的状况；2)销售回款的状况。现在平均的地价占销售的价格30%左右，所以上半年我们拿地还是非常谨慎的，在30%以下，未来根据卖多少楼而拿多少地。我们追求的不是规模，追求的是做好产品、服务好客户。
Q：深圳建设先行示范区，集团的总部在深圳，集团有什么发展计划予以配合，另外集团与平安有合作，具体有什么计划？平安之前提到会加大长租不动产的投资，与万科是否有相关的合作？
祝九胜：先行示范区是中央的一个政策，我们会密切关注，肯定会带来利好。
至于与平安的合作，其实我们跟各大银行、各大保险公司、各大中国金融集团都有很好合作，根据不同的风险偏好、不同的特长，在合作的侧重点上会有所不同。
Q：国内推出新的贷款市场报价利率(LPR)，有说是变相降息，管理层认为LPR对楼市是否利好？
祝九胜：LPR对实体经济一定是好事。其实昨天已经表态，对于我们的行业来说中短期不会降，但是长期来看，我们没办法预测，但我们会不断观察。如果实体经济振兴起来，对我们这个行业也是有好处。
Q：为什么集团拿地会这么保守？到万科这样的规模，为何土储还是只有两三年的水平？
张旭：其实拿地很难。我们舍易取难，是因为想聚焦在经济增长比较快，有产业有人口导入、大家都看好的地区，非常难拿地，但是我们还是想把战略聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。我们拿地不多，是因为地很难拿，另外一个原因是我们非常谨慎，保持净负债率在40%以下，以现金流为导向，控制好我们的负债率，这是我们的方向。
我们的战略是在城市圈，或者在经济带上，没有规定说四五线都不去，只要人口是有导入的，产业还是增长的，我们都会去。这种聚焦只是为了防范风险，提高管理的效率和效益。
Q：“房住不炒”的政策定调对集团的销情有何影响？集团如何看待下半年的楼市？